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个人按揭贷款与房价同涨 购房者多渠道加杠杆

龙岩房产  发布日期:2016/9/23 6:07:53
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25.8%、37.8%、21.2%、37.3%,这些数据是一线城市8月房价上涨幅度,瞬间秒杀了今年以来多数股票的涨幅。
9月19日,国家统计局公布“8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”,在全国70个大中城市中,新建商品住宅(不含保障性住房)比去年同期上涨的城市达到62个,二手住宅同样也出现了样本城市全面普涨的情况。
2016年以来,房价在一、二线城市连续轮动接力跳涨,与房价一起快速上涨的还有个人按揭贷款。
根据央行公布的8月份信贷数据显示,8月份人民币新增贷款为9478亿元,其中居民中长期贷款(主要为居民按揭贷款)增加5286亿元,占8月新增贷款55.7%。而7月份,居民中长期贷款独立撑起新增贷款,居民中长期贷款为4773亿元,新增贷款却为4636亿元。
在2016年上半年,居民房贷增加2.36亿元,同比多增1.25万亿元。同时6月末个人购房贷款余额16.55万亿元,同比增长30.9%,增速比上季末高5.4百分点,比各项贷款增速高16.6个百分点。
9月14日,银监会主席尚福林在银行业协会会议中讲话称,加强对房地产信贷压力测试和风险测试,加强风险控制。
随着贷款资金的支持,房价进入了一种正向加固阶段,不断创造房价新高以及房价增长速度。随着房价的进一步增加,商业银行支持的个人按揭贷款是否会出现风险?
多家上市银行都曾表示对个人按揭贷款发力。在建设银行2016年中期业绩发布会中,建行董事长王洪章表示,建行将继续在房地产去库存方面做出应有的贡献,下半年还会大力发展个人住房按揭贷款。在中行等其他上市银行业绩发布会中,也都表示会对个人按揭贷款发力。
王洪章表示,个人按揭贷款虽然贷款利率下浮4%-5%,但是收益是有保障的,风险很低。
同时一家股份制商业银行风控人士告诉记者,“相比于小微企业贷款,个人住房按揭贷款属于优质资产,目前产生不良的资产很低。商业银行都在不断增加个人按揭贷款在资产中的比重。但是并非全面撒网。而是针对一二线城市进行支持,三四线城市则处于谨慎态度。”
一位银行人士解释称,从2010年10月起,央行连续5次加息,个人按揭贷款收益率较低缺乏吸引力,银行则加大小微企业、经营性贷款、消费性贷款等资产配置。但随着2015年开始连续5次降息、政府高层要求降低实体经济融资成本、资产荒以及去库存等经济、政策背景下,其他行业贷款不良高企以及小微企业风险较高,使得个人按揭贷款再次成为商业银行发力品种。
“去杠杆、去产能造成多个行业不良贷款高企,风险阈值上浮。个人按揭贷款相对于实体经济贷款的风险却相对较低,也促使了国有大行以及部分股份银行加大个人按揭贷款的配置。同时,基于一二线楼市价格取决于供求变化、人口、政策等多种政策影响下,商业银行对于知名房企在一二线城市布局依然进行资金支持,也使得地王频出。”上述股份银行风控人士分析说。
2016年中报显示,建行、中行等都加大个人按揭贷款,此外,招行、民生等也加大个人按揭贷款。在很短时间内,招行个人按揭贷款已经赶超其名声在外的信用卡业务,打下零售半壁江山。
虽然房价高企,但目前个人按揭贷款不良率却相对较低。今年两会期间,央行副行长潘功胜表示,“房地产贷款、个人住房贷款占整个贷款的比例大概是14%,不良贷款比例是0.38%。”以个人按揭之王建行为例。今年上半年不良贷款率为1.63%,其中公司类贷款整体不良率为2.67%,个人贷款不良率则为0.57%,在个人贷款项下,个人住房贷款不良率仅为0.34%。
但也有业内人士担忧,个人按揭贷款多是长期贷款,最多30年期限。虽然目前不良贷款很低,如果未来实体经济不振,导致还款人未来工资收入水平降低以及房地产市场出现下滑,那么个人房贷或也会呈现如今蜜糖,未来砒霜的局面。
房价的不断上涨,也让还未“上车”的投资者感到超级恐慌,不断寻求其他加杠杆的途径,加速拥抱房地产。
在这其中,商业银行依然是大头。作为商业银行传统业务的“房抵贷”,在房市利益多方共同的努力之下,再次火爆起来。在不少人看来,这种增加购房者的杠杆率,与2014、2015年的配资炒股无异。
随着市场房价快速上涨,购房者先前贷款买入的住房资产价格不断上涨,于是再找商业银行进行二次抵押贷款,用市场评估价格进行一定比例打折,再减去剩余贷款,就成为获得抵押贷款的额度。但是监管机构曾规定,“房抵贷”获得的资金只能用于消费,不能用于购买房产、进入股市等。
“只要您提供房产证、户口本、身份证、收入证明等一些证件,其他的您就不用担心,就等着过几天放款就可以了。但是由于银行的规定,贷款需要从其他入口转一下,到您手里,就可以买房进行首付了。”一位房产中介的工作人员告诉记者。
除了房抵贷之外,信用卡套现也是加杠杆的途径之一。记者了解到的一个真实案例是,一位购房者手中仅有10万元现金,但是面对北京房价涨幅渐起,便通过多张大额信用卡套现,凑足近60万元的首付款,博取未来高房价带来的资产增值。但此购房者也面临未来1-2年内每月需还款3万-4万元的窘境。
除了商业银行之外,互联网金融也增加了投资者筹集首付款的渠道之一。虽然前期监管层针对“首付贷”进行打击,但记者了解到,大多互联网金融机构变换名头,依然可以借入纯信用贷款,或者用资产进行抵押,进行再次贷款,筹集再次购买房产的首付款。
一面是80%的个人按揭贷款来自银行,一面则是20%的首付款来自互联网金融、商业银行等金主,面对一线城市不断上涨的局面,“零首付”购房人群逐渐增加,众多资金再次涌至一二线城市,使得部分城市的房价,在两三个月之内上涨上万元,上涨幅度令人咂舌。
众多购房者正在享受房地产带来的“泡沫美味”,至于能享受到何时,或许也只有时间能够验证。

文章来源:福房网
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