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谭浩俊:“急拿地缓开发”楼市还能火多久

龙岩房产  发布日期:2016/9/23 6:08:00
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9月20日和21日,南京市试水土地网络竞拍的第二天和第三天,分别挂出7幅和6幅地块,经数百轮网上竞拍,最终全部突破最高限价,以“流拍”告终。
这是在南京已经再度推出限贷政策的情况下出现的现象。也就是说,限贷政策的出台,意味着居民的购房预期会受到一定的约束与影响。但是,从南京此次土地网络竞拍的情况来看,开发商几乎没有受到限贷政策的影响。上述土地全部“流拍”,意味着开发商对南京未来房价的走势持乐观态度,是坚定地认为高价购买土地是能够赚钱的。
不知道开发商如此乐观是对居民购房能力和意愿的过度信任,抑或是对楼市投资投机现象下了重注。总之,开发商在拿地问题上,对南京等一、二线城市,似乎都只有一个想法,那就是不怕土地价格高,就怕拿不到。
事实上,南京的房价已全线超过2万元/平方米,一些区域在短短一年间,房价翻倍增长。那么,到底是什么在支撑房价快速上涨呢?在笔者看来,无论从经济发展还是居民收入增长,以及流动人口增加等,都不足以支撑南京及其他一些二线城市房价如此快速地上涨。唯一可以解释的,就是投资、投机。譬如,杭州市在G20会议后的“抢房潮”中,40%以上的购房者,都是外地人。正是投资、投机者的冲动以及开发商急着拿地、银行急着放款,加上地方政府的不尽合理地供地,共同推动一、二线城市楼市的虚旺。
有人说,房子已经到了涨得越快、涨幅越大越值得购买的地步。虽然这话听起来有点刺耳,甚至有点胡说八道的味道。但是,实际情况确实存在这样的趋势。一线城市和部分二线城市房价不断地往上涨,三、四线城市却普遍沉浸在去库存的痛苦之中,卖一套房子都显得十分困难。
前8个月,房地产开发企业到位资金91573亿元,同比增长14.8%,继续处于高位。其中定金及预收款25656亿元,增长29.7%;个人按揭贷款15395亿元,增长52.2%。
尽管与三、四线城市相比,一、二线城市有着天然的优势和消化商品房能力,例如,居民收入水平较高、产业优势集聚、流动人口较多、土地供应相对较紧等。但是,从经济发展的实际以及居民的购买能力来看,这么高的房价以及这么快的房价上涨速度,还是脱离了经济发展规律,脱离了居民的可承受能力。超出居民实际购买能力的价格部分,大多是投资和投机形成的,尤其是投机,泡沫的“含金量”更高,泡沫刺破后可能产生的风险也更大。美国的次贷危机,实质就是泡沫刺破后产生的后果。日本的房地产危机,同样是泡沫刺破的恶果。与美日相比,中国的房地产需求可能仍以刚性为主,只是,刚性能够承受的房价接受能力则远远超出实际水平。这也意味着,纵然有刚需支撑,也难免存在较多泡沫。一旦泡沫破裂,同样会发生严重的楼市危机,并有可能引发严重的金融危机和经济危机。
数据显示,2016年上半年新增人民币贷款7.5万亿元中,其中,2.3万亿元投向了购房贷款,占新增人民币贷款的31%,加上1.1万亿元投向房地产开发企业的贷款,约占新增贷款的15%,上半年的新增贷款,约有46%是投向了房地产市场。
在中央一再要求加大对实体经济支持力度、防止资金“脱实向虚”的大背景下,银行反其道而行之,这样的结果,可想而知。房地产开发投资按构成可分为建设工程、安装工程和土地购置等其他费用三个部分。而在8月份全国土地成交价大幅上涨的情况下,1~8月份投资增速仅比1~7月份提高0.1个百分点,可见建设、安装投资情况更不乐观,出现了“急拿地缓开发”的现象。
国家统计局发布的“2016年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示,八成以上城市房价持续上涨,热点二线城市全面取代一线城市成为房价上涨“领头羊”。房价上涨热点从一线城市转向二线城市,本身就是一个非常严重的问题。而且,正呈向二线城市全面转向的趋势。一旦二线城市全部成为房价上涨先锋,新一轮房价上涨通道又将打开,投资投机等行为又将在楼市疯行。
因此,资金充裕,应该放在实体经济的投资上。正如中原地产首席分析师张大伟所说,现在正处转型期,行业过剩现象较严重,投资回报率变小,风险在加大,对于房企来说一定要做好防范风险的准备。而“急拿地缓开发”的现象,真的值得高度警惕。

文章来源:福房网
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