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从楼市周期看房价拐点:居民承受房贷能力近极限

龙岩房产  发布日期:2016/10/18 22:44:19
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由于掺杂着地方财政收入、房屋产权、土地供给以及经济支柱产业等一系列因素,因此不能以简单的行业视角分析我国的房地产,否则都会得出错误的结论。
房地产是关系国计民生方方面面的一个产业链,在我国经济中占有极其重要的地位,这也是房地产作为一个产业必须鼓励发展的原因,而房地产发展必须要有居民购买力的推动。在房价仍在可承受的范围内,只要房价上涨、开发商有利可图,开发商就会加大投资力度,带动房地产行业发展,从而促进经济增长。
自1998年住房市场化改革以来,我国房地产业走上了市场化道路,住房市场化也意味着住房的货币化,在中国经济走出1998年至2002年的通缩时期以后,加上加入WTO的助力,经济保持高速增长,居民财富的增长推动了房地产业的发展,因为住房仍是居民的基本需求,对住房品质的改善和空间的扩大增加了对住房的需求。此外,快速推进的城镇化,加速了人口向大中型城市的涌入,促使大中型城市房价的涨幅要显著快于全国平均水平,特别是京沪穗深一线城市。
我国房价的快速上涨起始于2005年左右,以北京的新建住宅价格指数为例,从2005年至今共经历了四轮上涨周期,呈现显著的周期性特征,先是一轮上涨,然后受到各种经济或者政策的制约,出现缓慢微跌,然后又开始新一轮上涨,周而复始。第一轮房价周期在2006年至2008年,2006、2007年,美国经济正处于次贷危机前的房价泡沫顶峰,我国出口快速增长,经济增速高达两位数,加上A股也处于泡沫巅峰期,各种有利因素推动房价快速上涨。但是紧接着美国爆发次贷危机,我国出口增幅下降,经济增速放缓,2008年四季度经济增速从年初的11.5%降到7.1%。经济增速下降意味着收入的放缓,房价的支撑力开始动摇,2008年房价全年下跌10%左右。
为应对发达国家金融危机对我国的冲击,“四万亿”刺激政策出台,2009年房价立竿见影,止跌回升当年上涨40%以上,并在2010年继续上涨20%。房价过快上涨加上通胀的抬升,促使央行开始收紧贷款和房贷政策,北京在2011年初开始执行非京户籍人纳税、社保满五年的限购政策。祭出“限购”这一撒手锏调控措施,随之成为一线城市的标配。严厉的限购措施,再加前期涨幅过大,北京房价在2011年限购之后小幅下跌,跌幅10%左右。
接下来一轮的周期也持续三年:2012-2014年。限购政策对北京房价的限制作用仅维持了1年,在大量人口涌入的刚需之下,北京房价在2012年上半年止跌回升,并且在当年6月和7月连续两次降息的推动之下,房价开始新一轮快速上涨,一直持续到2013年底,此轮上涨房价涨幅达30%至40%,进入2014年成交逐渐冷却,房价上涨乏力,出现小幅下跌。此次为市场自然调节行为,跌幅较小,仅为6%左右。
最近一轮周期从去年开始启动。央行持续的降准降息,显著提升了居民购买力,引发了居民加杠杆的热潮。2014年11月央行降息不仅开启了股市的牛市脚步,也启动了房地产市场新一轮小周期。央行在2015年5次降息,力度之大前所未有,5年期以上贷款利率为4.90%,较2014年下降165bp,且为我国历史最低值,这直接降低了居民还贷成本,提升了加杠杆能力,促进了房地产市场的火爆,并且在房价一路上涨的过程中,购房者的恐慌心理暴露无遗,都尽可能放大杠杆甚至用首付贷去购买房子,这种反馈循环促进了房价更快上涨。这轮北京等一线城市的房价涨幅惊人,在不到两年内高达40%至50%,而且这是在房价已然较高的前提下的快速上涨,全市平均单价涨幅超过1万,更是历史最高水平。
按三年一小周期的规律,这轮房价上涨时间已接近两年,涨幅也为历次最高水平。为此,“十一”长假期间相继有22个热点城市发布了紧缩性楼市调控政策。出炉步调一致、密集连发,调控姿态为历史少有。郑州、武汉、合肥数日内连环加码,北京、深圳和南京的收紧力度已超过历史纪录。看内容,调控政策集中在重启限购、回归“认房又认贷”以降低杠杆、增加土地供应上。这势必将显著降低居民购买力特别打击了投机性需求,将使火爆的房市冷静下来。因此,笔者认为此轮房价的上涨应已接近尾声。按两年大涨一年小跌的规律,明年或将是小跌的一年。
只是别忘了,这轮房价上涨与三、四线城市并没有太大关系,说明经济和人口流入仍是决定房价上涨的基本要素。鉴于贷款利率已降至历史低位,再降息刺激房价的空间极为有限,这轮房价上涨过程中居民杠杆也快速上升甚至接近发达国家水平,房价绝对值已处于较高水平,在收入增长放缓情况下居民承受房贷的能力也接近了极限,加上我国城市人均住房面积也已达33平方米以上,全国范围内实现了住房的供需平衡,因此未来房价的上涨更有可能是结构性的。在当前的房价水平上,楼市小周期拐点已经来临,长周期也需谨慎。

文章来源:福房网
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